El grupo KKH Property Inestors, que adquirió a Altadis la antigua fábrica de tabacos de Los Remedios, ha planteado al Ayuntamiento de Sevilla cambios en el proyecto de transformación del complejo fabril basado en la modificación puntual número 54 del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). El principal cambio es la introducción de usos terciarios en el edificio denominado ahora el Cubo, lo que provocará un mayor aprovechamiento lucrativo del mismo. En la propuesta no está cuantificado cuánto abonará.
El edificio del Cubo actual ocupa íntegramente la parcela P3-A, cuya superficie es de 4.582 m2, y además del uso de equipamiento privado previsto en la MP 54 se contempla en el estudio de ordenación de la zona norte de la antigua Altadis la introducción de usos de carácter terciario en la parte del edificio no protegida, es decir en la zona que tuvo uso de oficinas durante el funcionamiento de la fábrica, mediante una compatibilidad con las categorías de uso definidas en el Plan General como oficinas y recreativo.
Se mantiene con el uso de equipamiento de carácter privado sin definir compatibilidad con otros usos el edificio original en forma de U de los talleres, elemento singular y representativo de la fábrica y protegido en la ficha del catálogo incluida en la modificación puntual número 54.
KKH propone dejar libre en gran medida la planta baja para garantizar la permeabilidad y accesibilidad al espacio libre interior. La superficie máxima que ocupará la huella del edificio es de 3.532 m2, una vez dejado como espacio no edificable la zona central del patio, que tiene aproximadamente 1.050 m2 de superficie.
Como referencia de lo que supone la introducción de usos de carácter terciario en el conjunto del edificio, la superficie de 1.191 m2 que se reserva para determinados usos terciarios en las plantas altas supone, según la empresa promotora, un porcentaje de tan solo el 26% de ocupación respecto a la superficie de la parcela completa calificada como equipamiento privado en la modificación puntual número 54 del Plan General.
Se mantiene la edificabilidad máxima sobre rasante permitida y el número máximo de plantas fijados en la citada modificación, si bien se altera el aprovechamiento al posibilitarse el cambio de uso parte de dicha edificabilidad.
La edificabilidad máxima permitida por tanto es la resultante de aplicar la ordenanza del PGOU a la ordenación pormenorizada de la modificación puntual número 54, es decir la que se refleja en la siguiente tabla:
La edificabilidad máxima con carácter lucrativo y que por tanto genera aprovechamiento lucrativo se establece en la modificación puntal número 54 del PGOU en 10.500 m2/techo. El resto, en caso de materializarse, se destinaría a dotacional público, ya que se cedería al Ayuntamiento.
Por tanto, según KKH, el incremento de aprovechamiento se produce únicamente sobre la edificabilidad que cambiaría de uso dotacional privado a usos terciarios.
El aprovechamiento urbanístico con la ordenación vigente de la modificación puntual número 54 se calcula aplicando el coeficiente 0,9 para uso dotacional privado: Ap = 10.500 m2c x 0,9 Uas/m2 = 9.450 Uas (unidades de aprovechamiento urbanístico).
El aprovechamiento total con la nueva ordenación se calcula aplicando el coeficiente 1,0 para uso terciario y manteniendo el coeficiente 0,9 para uso dotacional. De los 10.500 m2c (metros cuadrado techo) de superficie edificable con aprovechamiento lucrativo, resulta de la propuesta del Estudio de Ordenación por KKH una superficie construida de 4.620 m2c de uso terciario y por tanto 5.880 m2c con uso dotacional privado; el resto de la superficie construible sería de uso dotacional municipal y sin aprovechamiento lucrativo.
El aprovechamiento resultante con la nueva ordenación propuesta es algo superior al vigente con la definición de usos y edificabilidad prevista en la modificación puntual número 54.
El incremento de aprovechamiento se produce sobre la edificabilidad que pasaría de uso dotacional privado a uso terciario, es decir 4.620 m2t y por tanto el incremento respecto del aprovechamiento de la modificación puntual 54 es de 462 Uas (unidades de aprovechamiento urbanístico), resultando por tanto un aprovechamiento total de 9.912 Uas.
La cesión que correspondería al Ayuntamiento es del 10% de dicho incremento, es decir de 46,2 Uas, cesión que KKH prevé sustituir por su equivalente en metálico, aunque no cuantifica cuál sería la cantidad de dinero que está dispuesta a abonar.
